Vous souhaitez mettre votre fonds de commerce en location-gérance dans l’attente de vendre plus tard ledit fonds ou dans l’attente.de le reprendre dans quelques années.
Par ailleurs, la location-gérance vous permet de conserver la propriété de votre fonds, d'en maintenir l'exploitation tout en percevant un revenu grâce à la perception des redevances
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Vous êtes intéressé par un fonds de commerce mais n’avez pas les fonds pour l’acquérir ou pour démarrer une activité.
Pourquoi avoir recours à l’Avocat dans l’élaboration du contrat de location-gérance ?
La solution du contrat de location-gérance permet au propriétaire du fonds de commerce ainsi qu’au locataire gérant de décider de leur avenir. Il s’agit pour un propriétaire de fonds de commerce de louer son fonds avec tous ses éléments savoir, sa clientèle, le matériel du fonds, les salariés en exercice au moment de la mise en location-gérance.
En contre partie de cette location, le locataire-gérant doit régler un loyer dénommé redevance qui sera réglé généralement mensuellement.
Le locataire-gérant n’a qu’un droit d’exploitation de l’activité, le fonds de commerce ne lui appartient pas.
C’est la raison pour laquelle, l’établissement de ce contrat nécessite en amont que soient abordés divers sujets et réglées diverses questions qui peuvent s’avérer devenir source de conflit ultérieurement.
Compte tenu de la complexité des textes, l’appel à un professionnel n’est pas inutile.
Mise en location gérance du fonds sans délai
RAPPEL : Le propriétaire du fonds de commerce devait avoir exploité le fonds pendant deux ans au moins et avoir obtenu l'autorisation expresse du propriétaire des locaux, si le bail commercial impose une exploitation personnelle du fonds.
L’article L144-5 du code du commerce prévoyait quelques exceptions à cette obligation d’exploitation pendant deux ans en cas décès du commerçant et transmission du fonds à ses héritiers ou légataires ou en cas de dissolution de régime matrimonial et attribution au conjoint à condition qu’il y ait eu exploitation pendant DEUX ANS.
L’ art. L. 144-4 permettait au propriétaire du fonds de demander au président du tribunal de grande instance de réduire voire de supprimer ce délai minimal d’exploitation de l’activité
Aujourdhui la Loi 2019-744 du 19 juillet 2019 de simplification, de clarification et d'actualisation du droit des sociétés, art. 1 et 2 permet la mise en location gérance sans délai.
Depuis le 21 juillet 2019, il est possible de donner son fonds en location gérance quelle que soit la durée pendant laquelle il a exploité le fonds (loi art. 2; c. com. art. L. 144-3 à L. 144-5 abrogés).
Conditions tenant au locataire-gérant :
Le locataire-gérant doit avoir la capacité d'exercer le commerce, exploiter le fonds de commerce sans changer d’activité et s'immatriculer au registre du commerce et des sociétés.
Le locataire-gérant doit avoir la capacité d'exercer le commerce, exploiter le fonds de commerce sans changer d’activité et s'immatriculer au registre du commerce et des sociétés.
Le contrat de location-gérance peut être à durée déterminée ou à durée indéterminée.
Les règles du droit des obligations (droit des contrats) s’applique.
En cas de contrat à durée déterminé, les parties doivent poursuivre le contrat jusqu’à son terme. Si le locataire souhaite résilier avant le terme fixé conventionnellement, il devra malgré tout continuer à régler les redevances, sauf accord amiable avec le propriétaire du fonds bien entendu.
Le contrat à durée déterminé peut bien entendu être prorogé par tacite reconduction d’année en année ou pour des périodes successives différentes telles que de 2 en 2 ou plus.
En cas de durée indéterminé la résiliation à tout moment est possible pour l’une ou l’autre des parties à condition de respecter un délai de préavis qu’il faudra prévoir dans le contrat pour éviter les litiges.
Le contrat de location-gérance suppose également que soient abordées les questions relatives au montant de la redevance et surtout de sa révision.
Le montant de la redevance est fixé librement mais peut être fixé proportionnellement au chiffre d'affaires.
Les redevances sont soumises à TVA.
La révision des redevances doit être prévue au contrat. Cette révision peut être une indexation annuelle sur la base d’un indice qui sera déterminée à l’origine.
Les redevances sont des bénéfices d'exploitation imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
En revanche les déficits ne peuvent être imputés sur le revenu global.
2- Pour le locataire-gérantLes redevances sont une charge et son donc déductibles du bénéfice.
ATTENTION, Les redevances sont soumises à cotisations sociales, à la CSG et à la CRDS si le bailleur continue à exercer une activité dans l’entreprise donnée en location-gérance.
Le bailleur est responsable solidairement des dettes contractées par le locataire-gérant à l'occasion de l'exploitation du fonds de commerce pendant un délai de 6 mois courant à compter de la date de publication légale de la mise en location-gérance.
Cette responsabilité concerne les dettes liées à l’exploitation et non pas les dettes personnelles du locataire (ex : les cotisations assurance maladie du locataire-gérant sont des dettes personnelles, pour lesquelles le bailleur ne saurait être solidairement tenu).
Le Trésor public bénéficie d’un super privilège puisque pour le paiement des impôts directs du locataire liés à l'exploitation du fonds de commerce, le bailleur est responsable solidairement avec le locataire sans limitation de durée au paiement de ces impôts.
A l’expiration du contrat pour quelque cause que ce soit, le locataire restitue le fonds de commerce au bailleur dans l’état où il se trouve. Il se peut que le fonds ait été déprécié ou au contraire revalorisé.
Si le locataire-gérant a revalorisé le fonds, celui-ci n’en étant pas propriétaire, il n’aura droit à aucune indemnité.
La fin du contrat pour le locataire entraîne l’exigibilité immédiate de ses dettes.
Les salariés étant attachés au fonds de commerce, en fin de contrat, ces derniers demeurent dans le fonds.
Par ailleurs, si le fonds est déprécié par rapport à sa valeur au jour de la prise de possession par le locataire-gérant le propriétaire aura des difficultés à le relouer.
L’appel à un professionnel du droit commercial est indispensable pour permettre une analyse de vos besoins et l’établissement d’une stratégie juridique adaptée à vos demandes.
Le Cabinet de Maître Nathalie GOURIOU se tient à votre disposition pour tout projet de restructuration de votre activité nécessitant la mise en place d’un tel acte juridique. .
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